در خیار شرط، معلوم بودن مدت، شرط صحت خیار می باشد و چنانچه شرط خیار برای مدت مجهول باشد نه تنها شرط باطل است بلکه مشهور فقهای شیعه که مدعی اجماع نیز می باشند عقد هم باطل است . دلیل بطلان عقد در صورت خیار شرط با مدت مجهول آن است که بیع به واسطه متضمن بودن مدت مجهول، تبدیل به بیع غرری شده و مشمول نهی پیامبر از بیع الغرر می گردد. و شارع مقدس راضی به بیع مشتمل بر شرط مجهول و غرری نمی شود و از نظر فقهای امامیه دایره غرر در نظر شرع از دایره غرر در عرف، اضیق است و به همین دلیل در خصوص بطلان شرط و عقد به جهت مجهول بودن خیار شرط باید مطابق نظر شرع عمل نمود.
در حقوق ایران نیز به تبعیت از مشهور فقهای امامیه، قانون گذار در ماده 401 قانون مدنی اعلام کرده است: «اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است». قانون مدنی تعیین مدت را شرط صحت عقد می داند و مدت مجهول که احتمال بیش و کم در آن می رود مانند عدم تعیین مدت است
مجهول ماندن مدتی که طرف قرارداد حق فسخ دارد دامنه التزام به مفاد عقد را مبهم می سازد. آنکه خیار به زیان او شرط شده است نمی داند که تا چه اندازه می تواند به التزام طرف خود اعتماد کند.
دلیل فساد عقد: اولاً، شرط خیاری که مدت ندارد یا زمان آن روشن نیست در زمره شروط مجهولی است که باعث جهل به دو عوض می شود: 1- در عقد خیاری خریدار باید از تصرفاتی که منافی اعمال خیار است خودداری کند (ماده 460 قانون مدنی) این قید از ارزش مبیع می کاهد پس شرط اگر مجهول باشد در واقع ارزشی که با تملک مبیع به دارایی خریدار افزوده می شود معلوم نیست. 2- اگر شرط مجهول بماند عقد غرری و فاسد می شود و خود به طور مستقیم مشمول نهی قانون گذار است.
وفق شق دو از ماده 233 قانون مدنی از جمله شروطی که باطل و موجب بطلان عقد می باشد شرط مجهولی است که جهل به آن موجب جهل به عوضین می گردد. وجود خیار شرط در بیع در ارزش مبیع تأثیر بسزایی دارد، زیرا هر گاه خیار شرط به نفع بایع است مطابق ماده 460 قانون مدنی «در بیع شرط مشتری نمی تواند در مبیع تصرفاتی بنماید که منافی خیار باشد». چنانچه مدت شرط مجهول باشد موجب تزلزل ارزش مبیع برای مشتری به قدر نامعلومی می گردد و هر گاه خیار به نفع مشتری است بایع باید در مدت مجهولی ثمن المثل را آماده نگه دارد که چنانچه مشتری از حق خیار خود استفاده نماید آن را به او رد کند و این امر سبب فزونی ارزش مبیع برای مشتری به مقدار نامعلومی می شود. مقدار تنزل و ترقی ارزش مبیع به نسبت کوتاهی و درازی مدت خیار، فرق می نماید و در صورتی که مدت خیار مجهول باشد جهل به آن در جهل به احد عوضین که ثمن باشد تسری می نماید و قانون مدنی به پیروی از قول مشهور فقهای امامیه عقد را نیز باطل می داند.
مطابق نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره 7/290 مورخ 22/2/1376 نیز: «…اگر در قرارداد مهلتي براي استفاده از خيار شرط و يا مهلت معيني براي مراجعه به دفترخانه و تنظيم سند رسمي معين نشده باشد در اين صورت طبق مفاد ماده (401) قانون مدني هم شرط خيار و هم بيع باطل خواهد بود…»
علاوه بر شرط خیار مجهول، وجود قرائن و اماراتی مانند عدم ذکر تاریخ مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی، وجود شرط تصرف بایع در مبیع به صورت مادام العمر و عدم حق تصرف خریدار برای مدت زمان نامعلوم و مجهول، عدم دریافت ثمن توسط بایع در تزلزل و عدم ثبات قرارداد متنازع فیه و آثار حقوقی و لوازم عرفی آن نقش بسزایی دارند

موسسه بین المللی حقوقی میثاق عدل